Reconocimiento visual del edificio

Los objetivos del reconocimiento visual, son:

  • Detectar, identificar y calificar las lesiones (fisuras, grietas, humedades, …) en los diferentes elementos constructivos e instalaciones, que puedan afectar a la seguridad y funcionalidad del edificio, así como a su vida útil.
  • Recopilar los datos de situación, ubicación, superficies, constructivos que componen la envolvente térmica del edificio.
  • Analizar las condiciones de accesibilidad al edificio en su estado actual.

Inspección edificio certificado energéticoA la hora de realizar el reconocimiento visual, se tendrán en cuenta los antecedentes disponibles de la historia del edificio, conseguidos bien por información documental o por información directa de los usuarios, que puede indicar la existencia de lesiones, anomalías, reformas, …

Esta información puede centrar algunos puntos concretos para la inspección, sin reducir el muestreo mínimo de unidades de inspección, ni el alcance de las mismas. Debe evaluarse con cautela la información suministrada por los usuarios y verificarla en la medida de lo posible.

Antes de iniciar el reconocimiento visual, esta guía establece unos pasos previos cuyo objetivo principal, es identificar y designar las distintas partes del edificio para su correcta identificación posterior. Estas fases serían:

  • Identificación y designación de los distintos elementos constructivos e instalaciones del edificio
  • División en unidades de inspección, para efectuar un muestreo

Identificación y designación de elementos constructivos e instalaciones del edificio

El desarrollo de la inspección se basa en un muestreo representativo del conjunto del edificio, atendiendo a sus elementos constructivos e instalaciones más representativos. Estas partes son:

  • Elementos constructivos
    • Fachadas
    • Huecos
    • Otros muros
    • Cubiertas
    • Techos
    • Suelos
    • Cimientos y estructura
  • Instalaciones
    • Suministro de aguas
    • Evacuación de aguas
    • Suministro eléctrico
  • Espacios comunes implicados en la accesibilidad del edificio
    • Escaleras
    • Ascensores
    • Pasos y espacios de maniobra

Antes de iniciar la inspección del edificio, el técnico debe establecer una designación de las partes del mismo. En una sección y planta esquemática, han de numerarse correlativamente cada uno de los elementos constructivos del edificio.

Se recomienda identificar cada elemento constructivo distinto con la letra mayúscula asignada al mismo, por ejemplo para fachadas la “F”, a continuación un numero con el que reconocemos dentro de un elemento constructivo sus variables físicas (orientación, situación, …) definidas por el técnico (fachada principal-F1, fachada a patio-F2, fachada norte, …, cubierta principal-C1, cubierta de patio interior-C2, …). Y por último una letra minúscula que nos indica variaciones del tipo dentro de un mismo elemento constructivo. Por ejemplo, dentro de una misma fachada F1, que ésta pertenezca o no a la envolvente térmica del edificio (F1a y F1b) o que tenga soluciones constructivas distintas en paños diferentes de fachada, con la correspondiente variación en la transmitancia (F1a y F1b).

División en unidades de inspección

En el presente documento, se entiende por unidad de inspección:

  • Una vivienda, independientemente de su superficie construida y del número de niveles en que se desarrolla.
  • Un local de uso comercial, trastero, garaje u otro uso distinto de vivienda, desarrollado en un mismo nivel y de hasta 200m 2 de superficie construida o fracción.

Una unidad de inspección es el espacio accesible y cubierto, delimitado por el pavimento, los paramentos, cerramientos y elementos estructurales verticales y por el forjado superior inclusive. En el caso de existencia en planta baja de un forjado sanitario con espacio accesible por su parte inferior, dado el alto riego de condensaciones y por tanto de presentar lesiones, estos espacios deben ser inspeccionados. Para ello se dividen en una o varias unidades de inspección, asimilándolos los locales comerciales.

Intensidad de muestreo

La inspección debe abarcar el conjunto del edificio desde la planta en contacto con el terreno hasta la cubierta, analizando los puntos críticos y otros que a juicio del técnico sean esenciales por posible desarrollo de cuadros patológicos.

El inspector deberá acceder a los elementos comunes, siempre que sea posible.

Durante la inspección, deben revisarse un número mínimo de unidades de inspección, con los siguientes criterios:

  • Fachadas: Se inspeccionarán cada una de las fachadas recayentes a calles o a patios de luces, por su cara exterior, y las medianeras que queden vistas.
  • Cubiertas: Se inspeccionará cada una de las cubiertas existentes, tanto las de uso comunitario como privativo. En caso de que la cubierta sea inaccesible el inspector lo reflejará en el apartado de observaciones y analizará la cubierta desde su cara inferior con acceso desde las unidades mínimas de inspección.
  • Elementos comunes de circulación horizontal o vertical: Se inspeccionarán todos y cada uno de los zaguanes y núcleos de escalera en todas sus plantas, además de cualquier local accesible independientemente de su uso.

Realización del reconocimiento visual

Durante la inspección del edificio, el inspector deberá realizar el reconocimiento visual con el objetivo de detectar posibles lesiones y síntomas en elementos constructivos e instalaciones.

Igualmente deberá prestar especial atención al análisis de aquellos elementos constructivos que pertenecen a la envolvente térmica del edificio, para además de detectar posibles daños, poder caracterizar los mismos según se indica en el capítulo siguiente.

El inspector debe revisar los elementos en las áreas del edificio que pueden suponer mayor riesgo. Hay que destacar que en consecuencia esta inspección está sesgada y dirigida a los puntos críticos de modo que puedan identificarse las circunstancias más desfavorables, ya que el muestreo es reducido.

Es por ello que se debe racionalizar la elección de las unidades de inspección sujetas a muestreo, siendo conveniente tratar de situar las inspecciones en las viviendas o locales más críticos, susceptibles de presentar una mayor problemática, como por ejemplo, viviendas bajo cubiertas, plantas bajas, áticos, proximidad a patios y zonas húmedas como baños, cocinas,…

El reconocimiento visual concluirá con una calificación del daño y del estado de conservación de cada componente del elemento constructivo o instalación inspeccionado, en función de las lesiones y síntomas detectados, mediante una serie de indicadores.